主な相続財産が不動産の場合は4つの計算をする

相続人(亡くなった方のこと)が父で、
特に預貯金はほとんどなく、
主な相続財産が不動産(土地や建物)、というケースが多々あります。
このようなケースでたとえば相続人が子である長男と二男のみだったとします。
父の遺した不動産に長男一家が住んでいて、そのまま住み続けたい場合、

不動産を二分の一ずつ分割…とはいきません。

しかし二男には二分の一取得する権利があります。
このような場合、相続不動産の二分の一にあたる現金を、長男から次男に支払う、という方法がとられることがあります。

 

ところでその、不動産の金額は、どのように決めるのでしょう。
売却した後にその売却代金を二分の一に分けるならわかりやすいですが、
まだ居住している土地や建物の価格は、長男が決めるわけにはいきませんよね。
 

実は不動産には四つの価格というものが存在します。
いわゆる、『一物四価』 と呼ばれるものです。
『一物四価』とは、同一の土地について、
①実勢価格
②公示価格
③路線価
④固定資産評価額
の観点から、4つの価格が存在することを指しています。
 

①実勢価格とは、市場において現実に成立した価格のことです。
不動産業者はこの価格をもとに売買します。人気がある土地は高く、その逆もあります。
②公示価格とは、地価公示法に基づき発表される土地の価格です。毎年1月1日に発表されます。
この額は、土地の取引が行われる場合に、その取引において成立するだろうと思われる価格です。
③路線価とは、国税庁が発表する価格です。
国税として、税務署から徴収される際の基準になります。
④固定資産評価額とは、固定資産税を徴収するために算定する評価額です。
3年ごとに見直しとなるため、その変動を考慮して、実勢価格の7割程度で調整されています。

 

では、4つの価格のどれが正しいのでしょうか?
実はどれも正しい価格なのです。
ちなみに土地によって若干の差異はあれど、基本的には、
高い) ①→②→③→④ (低いの順序の価格になっています。
とすると、先の話の長男が
「父さんの遺した土地は④に基づいて5000万だ。だからお前(二男)にはその半分の2500万払うよ」

と言ったとしても、
二男が

「いやいや、不動産屋に聞いたら、この土地だったら、7000万で売れるって言ってるよ。だから3500万くれよ」
と主張しても間違いではないわけです。

 

不動産の名義変更は相続手続きセンター川崎駅前に頼める
上記のようななってしまったら、もう、話は平行線です。
冒頭でも触れましたが、主な相続財産が不動産、という方は結構たくさんいらしゃいます。
ですから相続が発生してからもめないためには、お父さんの生前から相続について話す機会を設けて遺言書を作ってもらったり、他には、兄弟が普段から仲良くしておくことも大切です。
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